2022年，应当提前还房贷吗？

近期，越来越多的购房者开始提前还房贷，可以说，今年楼市迎来了史上罕见的“提前还贷潮”。

有多少人想要提前还房贷呢？具体的人数尚不清楚，但已经多到银行都急了。

近日，交行发布公告称，从2022年11月1日起，提前还房贷的，需按提前还款本金金额收取1%的补偿金。也就是如果提前还款100万，那就需要向银行支付1万元的补偿金。此公告一出，立马引发了市场的关注。有网友认为，这不是让购房者进退两难，成了大冤种嘛。

其实近几年在房住不炒的主基调下，楼市已经逐渐趋稳，对房价未来的预期已经在逐渐收缩，而且受大环境影响，现在投资股票基金等理财产品的回报收益也不像以前期待的那么高，房贷利率高位站岗的人提前还贷也不失是一种理智的选择。

不过，如果等额本息超过还款周期的前1/2时间，或等额本金超过还款周期的前1/3时间，那么提前还贷其实就没有太大意义了。因为这个时候购房者已经把大部分利息都还掉了，剩下的大部分是本金，超过这个时间再去提前还贷并不能节省多少利息。

除了“无债一身轻”，“合算”也是重要考虑之一。

人们提前还款有对自身“收益”的估算。

1.房贷在5%左右，等于支出5%的利息。

2.现在市场上没有能在5%以上收益的理财产品，未来很长时间可能也没有。

3.那么提前还贷等于入手了5%的理财产品。

那么，提前还贷是不是真的合算？

我们来看看。

提前还贷100万，

一年能省4.5万元？

假设你有一个30年期限的300万房贷，按照等额本息还款（每月偿还的包括本金和利息的贷款不变）

目前你手里有100万流动资金，在做投资，但是市场不好，目前年化利率大约是2%。

每个月的房贷利率是5%/12 = 0.417%

未来12个月，正常还房贷和提前还房贷的现金流估算如下：

1.正常还房贷，投资金融资产，未来12个月的现金流是17.33万元。

2.提前还本金，不投其他金融资产，未来12个月的现金流是12.88万元。

也就是说，按5%的房贷利率，30年等额本息贷款，提前还贷100万，未来12个月可以节约支出4.45万元，等于每个月少支出3704元。

如果300万全部提前还，则是11112元。

如果等额本息换成等额本金，就是5217元。

所以我们要提前还贷吗?

看完后你是不是也有了“赶紧还贷吧”的想法，这一年省好多钱呢。

冷静下来看看这些计算。

第一个假设是房贷利率不会变。

如果房贷下降到4%或3%， 节约的开支就变成3.73万元和3.06万元，好像吸引力就减少了。

第二个假设是这100万的投资回报是2%。

拿这100万投进年化10%的金融产品，如果现在提前还贷，几年下来等于亏了14～29万。

一个家庭或个体，假设预计自己投资的年化收益率能保持在平均5%以上，提前还贷就不太合算。

那为啥这么多人提前还贷?

很多事情，即使不一定合算，但一定合理。

话说，5%回报率，在未来投资环境不确定性增大，持续5%的年化实际有难度。

以前是拼命借钱，现在则是玩命还钱，就是一次主动的居民缩表行为（资产负债表收缩）

为什么？三种意思。

没有投资渠道，贷款利率高！贷款首套5.28%（最低也到4.85%），二套更高。大家感觉提前还贷是赚钱。

心理预期直线式下降。无债一身轻，以前每年都预期收入上升，房子涨价。现在实体经济费劲，实体店倒闭，金融产品暴雷，大厂裁员减薪。

减少债务，是老实本分人的生存本能。

手里一旦有点钱，希望能“平滑未来现金，保障未来支出安全”。

前一阵子，好些银行的朋友在聊天，说起这个提前还贷潮，都有点头疼，说止不住。收1%的罚金，提前预约， 排队，各种限制措施，都挡不住提前还贷的决心和信念。尤其现在年轻人迷恋社交媒体，更容易引发“羊群效应”，大家跟风。

那到底年轻人应不应该提前还贷呢？

答案是，不一定合算。

但假如你家庭未来的长期现金流面临着“支出增速 > 收入增速”的风险，或者你有类似的强烈担忧，这未尝不是一个合理的选择。

上面提到的都是商业贷款，如果你用的是公积金贷款，就不用急着提前还款啦！

公积金贷款的利率全国都是统一执行的，如果贷款五年以下，那么贷款年利率就为2.75%，贷款5年以上，那么年利率就为3.25%。比商业贷款合算太多了。